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西安首次公证摇号选房:限购+摇号=保刚需?

发布日期:2018-04-09 分享 加入收藏 关注:28

    4月7日下午,金辉世界城成为了西安第一个按照官方要求采取摇号方式选房的盘。所选房源共520套,3月30日取得2018108预售证号,是该盘C11号、C12号楼,户型面积107-148㎡,价格在11180-16100元/㎡,均为装修房。在取证当晚,该盘拟开盘,后因故被紧急叫停。

    本次摇号选房,从金辉方面发布的公告看,“将严格秉承公开、公证、公平的原则进行摇号及选房”,以金辉的“能力”看,能尽量做到这些已不易,但因缺少官方权威的“摇号选房细则”的指导,其最终的结果是否真正令人满意?

    “摇号选房”没那么简单

    3月30日,西安市房管局出台通知,明确要求“意向买受人多于可售房源数的楼盘,应采取公证摇号方式选房”。注意,楼盘面临“买房人数量大于当期可售房源量”时,才应采取摇号选房方式,而不是像外地媒体报道的那样,西安所有楼盘都将采取摇号选房——以后或许会全部这样,但至少现在还不是!

    目前,全国已有上海、南京、长沙、成都、杭州等地要求楼盘采取摇号选房,并要求在公证处全程公证下进行。各地都有相对规范的“摇号选房细则”,截止4月7日,还没看到西安的细则,摇号选房恐还停留在楼盘各自理解执行的层面,这就会带来诸多悬念:如何保护刚需?采取何种方式摇号?哪些部门现场监管?如何全程保证公平?金辉的选房公告,很费心也很小心,从文字的角度看,很谨慎和严密,但没能看到:如何保证刚需,占比对少,如何界定?邀请哪家公证机构现场公证?是否有房管局及司法部门介入?当然,这些或许不是金辉的疏漏,而是因为目前缺少官方指导细则,只能靠自己理解执行了!

    西安采取公证摇号选房,金辉不是第一个,之前万科项目已开始尝试,更早些时候,还有天地源项目及其它楼盘也采取了摇号方式选房。摇号的方式有现场摇号的,如体育彩票摇号那样;也有采取网上选房,如采用手机软件,大家同时开抢,因此出现了“秒清”情况。如不能采取现场公开摇号,则难以保证公开透明,还会出现各种“新问题”!

    据购房者反映,西安之前自发采取以“姓名+手机号”形式摇号选房,出现号码重复等情况,被质疑为弄虚作假。在深圳,一名曾经参与摇号选房软件开发的人士透露,“我们的摇号软件,想让几号出来就是几号”。2015年9月位于宝安松岗的联投东方二期开盘时,因号码无故增多、摇号结果重复,被怀疑虚假摇号、暗箱操作,在民警介入下摇出200多个号码后就中止摇号。当买房靠摇号,而且还是不完全严禁的摇号,那么,能不能买到房,还要看能不能中签,完全凭运气时,看上去“公平”,但也就失去了其本质的意义!

    在限购背景下,“摇号选房”是个新鲜事,也是个怪事!其目的,是维护购房公平原则,也应是保护刚需购房的必要之举!但从各城市的摇号规则和实际操作情况看,在不同的城市、不同的楼盘,差异巨大!根据西安的情况看,未来采取摇号选房的面必定会扩大,如缺失官方的指导性细则,那么,“金辉实践”将被其它楼盘拿来参考,新问题则就不可避免了。

    “成都方案”最可借鉴

    通观各地摇号选房细则,3月31日出台的“成都方案”或较适合西安参照!成都在2017年11月16日要求楼盘开盘采取公证摇号,积极作用明显,但也出现同一家庭多个成员重复报名等情况、摇号中签率总体不高、刚需难以买到等情况,购房人呼吁应划出一定比例房源,对在当地稳定就业的无房刚需人群予以优先待遇,应支持单身无房人群优先购房等。而3月31日的补充说明,恰恰是回应了这些诉求。

    1、官方全程介入。“成都方案”明确房管局、司法局分别指导住宅与房地产业协会、公证协会按照要求完善商品住房购房登记、公证摇号及选房规则。官方全程介入购房资格登记、公证摇号及选房规则的监督执行,这至少在理论上能保证真正的公平、公开、公证,可减少或杜绝楼盘的暗箱操作。

    2、刚需优先。“成都方案”明确,按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序,先后摇号排序、依序选房;并按规定保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。楼盘保证可选房源数量不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%,刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。其中,对“刚需”这两个字也进行了界定,这点西安之后应该也是有的。

    3、刚需界定及条件居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚(男方22周岁以上,女方20周岁以上)、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年;登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录;登记购房人须符合当地住房限购政策,登记购房人须为当地户籍居民。

    4、平台登记成都专门设立了一个购房登记平台,刚需家庭购房按照要求进行登记,填报家庭成员信息,不得漏报、瞒报、错报;购房登记平台确认信息后,对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。购房登记时需添加房屋共有人的,房屋共有人须为购房登记时的家庭成员,所购商品住房位于限购区域的,房屋共有人还须符合住房限购政策。已选到首套房后,则不再支持优先摇号。目前,西安没有一个专门的购房资格审查平台,也没有一个选房登记平台,共购房人自助登记,靠楼盘自己来执行,主管部门也难以监管到位。

    5、资格审验房企初审。房企先按照刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料进行核验,将汇总并妥善保存初始登记的《刚需登记购房人名册》提交公证机构予以证据保全。房管部门复核。房地产开发企业将核验通过的《刚需登记购房人名册》,报当地房管部门复核。房管部门按照要求审核后,将具备优先摇号选房资格的刚需登记购房人信息方可导入摇号系统。

    6、监督处理如刚需登记购房人提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的,则面临购房登记平台3年内不再受理购房申请和信息填报的处罚。购房人也应有准备摇号选房的“成都方案”,有房管、司法部门指导,房协、公证处介入,在确保刚需家庭优先的基础上,也有明确的监督处理。西安要赶超成都,和成都等争夺人才,从摇号选房看,也最应该以“成都方案”为蓝本研究比照,拿出适合西安情况的摇号选房细则!

    当前,西安新增落户群体增多,在住房需求上,大多数属于刚需,而且为数不少的是较有实力的刚需,为确保这些“新西安人”不因买房因素而影响投身大西安的建设热情,毫无疑问,西安迟早要出台规范的摇号选房细则,或许正在出台的路上,购房人也应早作准备。当前,摇号购房的背景是西安的房地产市场“高烧”不退、优质房源供需失衡,因此“摇号”也就成为了在资源稀缺的背景下进行公平分配的无奈之举,也是让住房回归到居住层面,保证人们“美好生活”得以实现的重要举措。但,当真正以上的摇号买房来临时,刚需的春天会随着来临吗?

 

(转载自:国家信息中心房地产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn/,版权归原作者所有)